Boston est l’un des marchés multifamiliaux les plus anciens et les plus chers des États-Unis, et l’immobilier multifamilial par unité ou par pied carré atteint un niveau record. Pourtant, les investisseurs élargissent régulièrement leurs portefeuilles dans la banlieue du Grand Boston et se concentrent en particulier sur les propriétés multifamiliales.
Pourquoi font-ils ça ? Parce que la valeur marchande de l’immobilier dans le Grand Boston conserve sa valeur – et mathématiquement parlant, si l’on tient compte des loyers élevés, c’est une ville formidable dans laquelle investir.
Boston est également une excellente ville pour les hackers qui cherchent à économiser de l’argent sur le loyer et pour les investisseurs qui cherchent à développer leur portefeuille. Il existe de nombreux sous-marchés dans ce domaine et, à leur tour, de nombreuses opportunités pour tout le monde, quelle que soit votre stratégie.
Tendances de la valeur des propriétés à Boston
Dans l’ensemble, les valeurs des propriétés à Boston ont tendance à être cohérentes, ce qui rend ce marché relativement résistant en période de ralentissement. Par exemple, la propriété médiane à Boston était évaluée à 937 083 € en septembre 2021, comme indiqué dans le graphique ci-dessus. Cette valeur est essentiellement plate par rapport aux valeurs de la propriété un an auparavant.
Le marché du logement de Boston a également rebondi très rapidement après la baisse initiale de la pandémie, et une tendance similaire s’est produite avec le krach du marché du logement en 2008. Selon les données historiques, les prix de l’immobilier en 2008 ont diminué à Boston – tout comme ils l’ont fait sur les marchés à travers la nation – mais la baisse n’était pas aussi extrême que dans le reste du pays. De plus, Boston s’est rétablie beaucoup plus rapidement que les autres marchés.
Cette cohérence en valeur d’une année sur l’autre est due au fait que le marché du Grand Boston est très mature, avec des prix assez prévisibles. À son tour, cela en fait un endroit idéal pour réparer et retourner et acheter et conserver. Comme pour les investissements dans de nombreuses villes plus anciennes, l’argent est gagné sur l’achat de la propriété – et non sur la vente.
Cela dit, si vous voulez gagner de l’argent à BeanTown, vous devez acheter votre propriété de la bonne manière. Les propriétés de Boston sont parmi les plus anciennes du comté, et la diligence raisonnable est cruciale pour le processus d’achat.
Tendances de l’emplacement et du quartier à Boston
Le Massachusetts est peut-être le 7e plus petit État du pays, mais c’est le 16e le plus peuplé – et c’est l’État le plus peuplé et à la croissance la plus rapide de la Nouvelle-Angleterre. Au total, le Massachusetts comptait plus de 6,9 millions d’habitants en 2021, soit une augmentation de près de 14% par rapport à l’année précédente. Et, environ les deux tiers de ces résidents du Massachusetts vivent dans la région du « Grand Boston ».
Boston est composé de nombreuses zones et quartiers différents – et les prix peuvent varier considérablement en fonction de la zone. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement sont ce qui compte dans la ville, et de nombreux résidents du Grand Boston dépendent fortement des transports en commun. Par conséquent, l’accessibilité au « T » – le système ferroviaire principalement en surface de Boston – peut avoir un impact énorme sur la valeur. Plus vous êtes proche d’une station « T », plus l’emplacement devient souhaitable.
Les prix de l’immobilier ont tendance à être les plus élevés dans les zones juste à l’extérieur de Boston, car la majorité des propriétés sont des maisons unifamiliales. D’un autre côté, la plupart des propriétés multifamiliales se trouvent à Boston proprement dit, et où se trouvent les véritables opportunités d’investissement.
À la mi-novembre, il y avait 68 propriétés actives de trois familles sur le marché, avec des prix allant de 799 721 € à 2,85 millions de dollars. Ces propriétés multifamiliales avaient un prix catalogue moyen d’environ 1 524 400 €, selon le MLS.
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Tendances des loyers et des valorisations boursières à Boston
Dans l’ensemble, les loyers à Boston ont tendance à être très élevés, avec une moyenne d’environ 3 000 € par logement et par mois. L’un des moteurs des fortes tendances des loyers – et l’une des raisons pour lesquelles nous aimons Boston – est la demande fiable de locations de la part des établissements d’enseignement supérieur. Boston abrite un total de 35 collèges, dont deux des 10 meilleures universités des États-Unis : l’Université Harvard et le Massachusetts Institute of Technology, ou MIT.
Cela dit, le taux de location moyen à Boston a légèrement baissé avant l’été 2020, et cela était dû en grande partie aux problèmes économiques causés par la pandémie de COVID-19. La pandémie a forcé de nombreuses universités à passer temporairement aux cours en ligne, ce qui a conduit le marché de la location à Boston à avoir une offre excédentaire de logements locatifs. Cela a entraîné une baisse des loyers moyens à tous les niveaux.
Cela dit, les prix des loyers ont rebondi rapidement depuis et sont revenus à environ 3 000 € par mois en moyenne. Et, de nombreuses banlieues environnantes ont maintenant prévu des augmentations de loyer moyennes à deux chiffres pour 2022 – en moyenne entre 10 et 15 %.
L’abondance de collèges et d’universités très bien classés a également fait de Boston un épicentre pour un marché du travail hautement qualifié et hautement rémunéré. Selon les données du recensement de 2019, le revenu moyen à Boston est supérieur à 94 000 € – et le revenu moyen pour l’État du Massachusetts est légèrement inférieur à environ 85 000 €. Comparé à la moyenne nationale de seulement 65 000 €, le revenu moyen de Boston est nettement plus élevé.
À son tour, la combinaison de loyers moyens élevés à Boston – ainsi que d’une main-d’œuvre hautement éduquée et qualifiée – fait de cette région un endroit idéal pour investir dans des propriétés d’achat et de conservation prévisibles.
L’avenir du marché de Boston
Compte tenu des prix actuellement élevés sans précédent, l’une des questions les plus fréquemment posées aux agents est la suivante : « Voyons-nous une autre bulle immobilière à l’avenir ? »
Alors que la triste réalité est que personne n’a une boule de cristal pour voir l’avenir du marché immobilier de Boston, il est difficile d’anticiper que cela se produise – pas dans un avenir proche, en tout cas.
Lors de l’analyse des données, il semble que pour que le marché du logement s’effondre dans la région du Grand Boston, il faudrait beaucoup plus de stocks pour entrer sur le marché. Cela prendrait un certain temps pour se produire – et à ce jour, rien n’indique que cela s’est produit ou se produira.
De plus, les données MLS mensuelles jusqu’en octobre 2021 montrent également un marché cyclique très fort. Le parc multifamilial de Boston a légèrement augmenté en septembre, mais il semble s’être stabilisé et même quelque peu diminué en octobre. Et, en regardant les données de 2020, il y a des indicateurs que la hausse des stocks multifamiliaux s’est produite à la suite de l’entrée dans les mois d’hiver et d’un ralentissement saisonnier.
Ainsi, sur la base du faible nombre d’inscriptions et du faible inventaire – moins de 2 mois d’approvisionnement – nous ne voyons aucun indicateur dans les données suggérant que le marché changera de sitôt.
Cela dit, il est important de garder un œil sur la façon dont l’inventaire multifamilial dans le Massachusetts fluctue à l’avenir. S’il y a une augmentation soudaine ou forte des stocks, cela pourrait être un bon indicateur prospectif du ralentissement du marché.